تسلط سفته بازها بر بازار مسکن - گروه سرگرمی

جهت دریافت خدمات قیمت آلاچیق سیمانی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

تحقیقات میدانی نشان می دهد هم اکنون تغییرات قیمتی و شرایط بازار معاملات مسکن چه در شهر تهران و چه در سایر شهرها (هرچند با شدت کمتر از تهران) تحت تاثیر رفتارهای سوداگرانه و حضور سفته بازها در بازار ملک واقع شده است؛ به طوری که حضور پررنگ این گروه از متقاضیان مسکن و انجام بخش عمده معاملات خرید و فروش آپارتمان در میان آنها (خریدار و فروشنده هر دو سفته باز) منجر به افزایش سطح قیمت ها و ناتوانی متقاضیان مصرفی از ورود به بازار و خرید آپارتمان شده است.

بازار معاملات مسکن در همه شهرهای کشور به خصوص پایتخت در حالی در محاصره سفته بازان ملکی نهاده شده است که آمار اولیه از میانگین قیمت واحدهای مسکونی در اردیبهشت ماه نیز نشان از تغییر کانال قیمتی دارد.

این تغییر کانال هم در بازار مسکن شهر تهران و هم در بازار معاملات مسکن کل کشور براساس داده های اولیه مربوط به رهگیری معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در دومین ماه از سال جاری قابل مشاهده است.

آنالیز ها بر پایه آمار اولیه از معاملات مسکن کشور در اردیبهشت و بر مبنای داده های خام سامانه رهگیری مسکن نشان می دهد فعالیت و حضور پررنگ سفته بازها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت، با اثرگذاری بر سطح قیمت ها و تغییر کانال قیمتی در بازار مسکن، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازار و جنس خریداران را نیز تحت تاثیر قرار داده است. این آمارهای اولیه بر پایه داده های خام سامانه رهگیری مسکن استخراج شده است و در واقع نوعی پیش گزارش از تحولات بازار مسکن اردیبهشت ماه محسوب می گردد.

وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی به عنوان دو مرجع اصلی آماری در حوزه مسکن در هر ماه معمولا با پایش این داده های خام و پس از حذف یکسری از اطلاعات به خصوص مربوط به بعضی از معاملات، میانگین قیمت مسکن و حجم معاملات اجرا شده در هر ماه را در قالب گرایش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر می نمایند. آمار رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن نیز معمولا از سوی مرکز آمار ایران با تاخیر زمانی یک فصل منتشر می گردد. این در حالی است که همیشه در ماه های گذشته به علت پایش اطلاعات و داده های خام نوعی اختلاف بین داده های رسمی و آمار اولیه از حجم و میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن وجود داشته است.

از این رو مقایسه داده های رسمی با داده های خام و اولیه مقایسه چندان درستی نخواهد بود.

با توجه به آنکه هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین بازار مسکن کل کشور در اردیبهشت منتشر نشده است، برای ارائه یک شمای کلی و احتمالی از آنچه در بازار معاملات مسکن کل کشور و پایتخت در دومین ماه از فصل بهار تجربه شد می توان داده های خام بازار مسکن در اردیبهشت ماه را با داده های خام و اولیه بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال گذشته و فروردین امسال برای انجام مقایسه و مشاهده تغییرات نقطه ای و ماهانه حجم معاملات و قیمت مسکن مورد مقایسه قرار داد.

آمارهای اولیه و داده های خام مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در اردیبهشت امسال نشان می دهد در یک ماه گذشته (31 روز منتهی به خاتمه اردیبهشت ماه 99) مجموعا در کل کشور حدود 28 هزار و300 واحد مسکونی مورد معامله نهاده شد که این میزان نسبت به بازه زمانی مشابه سال گذشته (اردیبهشت سال 98) معادل 15 درصد افت نموده است؛ یعنی تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال در کشور در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته با کاهش 15 درصدی همراه شده است. این در حالی است که براساس داده های اولیه همچنین تعداد معاملات کشوری خرید مسکن در اردیبهشت سال گذشته نیز در مقایسه با اردیبهشت سال 97 معادل 15 درصد کاهش یافته بود و هم اکنون نیز با افت 15 درصدی روبرو شده است. در صورتی که آمارهای رسمی تحولات اردیبهشت ماه بازار مسکن کشور که حدود یک فصل بعد منتشر خواهد شد داده های اولیه را تایید کند اطلاعات خام موجود نشان می دهد در اردیبهشت امسال بازار معاملات مسکن همچنان در شرایط رکودی قرار داشته است. رکودی که به مراتب سنگین تر از رکود معاملات مسکن در اردیبهشت ماه سال گذشته بوده است، هرچند ممکن است همه 28 هزار و 300 واحد مسکونی که براساس داده های اولیه رهگیری معاملات مسکن در اردیبهشت ماه معامله شده اند مربوط به کل خریدهای اجرا شده از بازار کشوری معاملات مسکن در این ماه نباشد، به این معنا که بخشی از این معاملات می تواند مربوط به خریدهای اجرا شده از بازار مسکن در فروردین ماه باشد که به دلیل تعطیل بودن بنگاه های مسکن عملا ثبت قراردادهای آنها در سامانه رهگیری مسکن در اردیبهشت ماه اجرا شده و به همین علت جزو داده های اولیه معاملات مسکن در این ماه نهاده شده اند. هرچند تعداد این نوع معاملات و همچنین کل این فرضیه قابل اثبات نیست، اما می توان حدس زد در شرایطی که در فروردین ماه به دلیل شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بنگاه ها به دلیل اجرای طرح فاصله گذاری اجتماعی عملا امکان ثبت بعضی از معاملات مسکن در سامانه رهگیری وجود نداشت، بخشی از آمارهای مربوط به معاملات مسکن فروردین ماه به آمار معاملات مسکن در اردیبهشت ماه منتقل شده باشد.

به عبارت دیگر تحقیقات میدانی نشان می دهد احتمال اینکه تعداد معاملات مسکن اجرا شده در اردیبهشت ماه از تعداد معاملات ثبت شده در گزارش های اولیه معاملات مسکن و داده های خام کمتر (28 هزار و 300 مورد) باشد وجود دارد. هرچند این احتمال قابل اثبات نیست. داده های خام و آمارهای اولیه معاملات کشوری مسکن در اردیبهشت همچنین نشان می دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروش رفته در بازار مسکن کشور در دومین ماه از امسال به 10 میلیون تومان رسیده است. هرچند این سطح قیمتی مسکن براساس داده های خام و به صورت تقریبی است و میانگین دقیق قیمت مسکن در کشور معمولا با فاصله یک فصل در گزارش مربوط به تحولات بازار کشوری مسکن از سوی مرکز آمار اعلام می گردد.

این در حالی است که هنوز گزارش رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان 98 نیز از سوی این مرجع آماری اعلام و منتشر نشده است.

داده های اولیه و پایش نشده مربوط به سطح میانگین قیمت مسکن در کشور نشان می دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کل کشور در حالی اردیبهشت امسال به حدود 10 میلیون تومان رسید که این میزان در اردیبهشت سال گذشته حدود 7 میلیون و 800 هزار تومان بوده است. این موضوع نشان می دهد میانگین قیمت کشوری مسکن در داده های اولیه با تورم نقطه ای 28 درصدی همراه شده است؛ یعنی میانگین قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت امسال 28 درصد بالاتر از میانگین قیمت مسکن کشور در اردیبهشت ماه سال گذشته (براساس داده های خام و اولیه مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در دومین ماه از امسال و سال گذشته) بوده است. بر این اساس و در حالی که بر مبنای داده های خام، تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی 15 درصد در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افت نموده است، اما میانگین قیمت خرید مسکن در همین بازه زمانی 28 درصد افزایش یافته است. این موضوع حاکی از شرایط رکود تورمی در بازار مسکن کشور است.

این شرایط در داده های اولیه مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت نیز رصد می گردد. در شهر تهران نیز براساس داده های اولیه، تعداد معاملات خرید آپارتمان در دومین ماه از سال 99 به حول وحوش 10 هزار فقره رسیده است که تقریبا نسبت به تعداد معاملات اجرا شده در اردیبهشت ماه سال گذشته براساس داده های خام در آن مقطع زمانی، بدون تغییر بوده است. در این ماه همچنین براساس پیش گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه و براساس داده های خام اولیه، میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در پایتخت به حول و حوش 17 میلیون تومان رسیده است. بر این اساس تورم ماهانه مسکن در شهر تهران (میزان افزایش میانگین قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه 99) معادل حدود 9 درصد و تورم نقطه ای (میزان افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته) معادل حدود 33 درصد بوده است.

تهران و کشور در محاصره سفته بازها

تحقیقات میدانی نشان می دهد، در کل، بازار معاملات مسکن کشور و به خصوص شهر تهران هم اکنون در محاصره و تسلط سفته بازان واقع شده است. سلطه سفته بازها بر بازار مسکن عملا منجر به محاصره بازار ملک از سوی آنها شده است؛ چراکه به چند دلیل عمده عملا خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار مسکن و انجام معامله نیستند و تنها درصد کمی از معاملات خرید و فروش آپارتمان در حال حاضر از سوی خریداران مصرفی انجام می گردد.

هم اکنون عمده خرید و فروش های واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت بین سفته بازها صورت می گیرد. ضمن آنکه تعداد فایل مناسب برای خرید بسیار محدود است و به محض ورود فایل به بازار از سوی سفته بازها مورد معامله قرار می گیرد. همین موضوع نوسانات قیمتی در اردیبهشت ماه را به دنبال داشته است. علاوه بر سفته بازها بخش دیگری از معاملات مسکن از سوی سرمایه گذاران ملکی انجام می گردد. تفاوت این گروه از متقاضیان بازار مسکن با سفته بازها در این است که سفته بازها ملک را خریداری نموده و با قیمت بالاتر در مدت زمان کم به طور مجدد در بازار به فروش می رسانند. اما سرمایه گذاران به دنبال معاملات ملکی مکرر نیستند و واحد خریداری شده را دست کم به مدت دو تا سه سال یا به صورت خالی نگه داشته یا به بازار اجاره عرضه می نمایند. اما تقاضای مصرفی چندانی هم اکنون در بازار مسکن پایتخت و عمده شهرهای کشور حضور ندارد. علت این موضوع افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت مسکن و ناتوانی خریداران از خرید واحدهای مسکونی به دنبال نوسانات قیمتی از یکسو، کمبود فایل مناسب برای خرید ازسوی دیگر و همچنین حضور بعضی از متقاضیان مصرفی در بازار سهام و سرمایه گذاری در بورس به انگیزه تقویت قدرت خرید برای حضور در بازار مسکن است. آنالیز ها نشان می دهد دست کم 5 عامل عمده در نوسان قیمتی قابل توجه مسکن در اردیبهشت امسال (براساس آمارهای خام) موثر بوده است. اولین عامل به کاهش تعداد خریداران مصرفی و همچنین کاهش محسوس تر تعداد فروشندگان مسکن مربوط می گردد.

عامل دوم به نحوی با عامل اول در ارتباط است. زمانی که بازار از خریدار مصرفی خالی می گردد و متقاضی مصرفی در بازار مسکن حضور ندارد بازار در محاصره سفته بازها قرار می گیرد و انجام معاملات مکرر بین سفته بازها به انگیزه کسب سود سطح قیمت ها را تحت تاثیر قرار داده و افزایش می دهد. درواقع در چنین شرایطی ناپایداری قیمتی بیشتر از قبل خواهد شد.

حذف قیمت های پیشنهادی فروش مسکن از استارت آپ های ملکی سومین عامل اثرگذار در ناپایداری قیمت مسکن در اردیبهشت ماه است. با دستور قضایی و با نیت جلوگیری از التهابات قیمتی در بازار ملک، اردیبهشت ماه امسال قیمت های پیشنهادی از آگهی های منتشر شده در استارت آپ های بازاریابی ملکی حذف شد. اما از آنجا که اعلام قیمت های پیشنهادی در این سامانه های مجازی همچون چراغ راهنمای قیمتی برای خریداران و فروشندگان مسکن بود حذف این نرخ ها خود یکی از عوامل موثر در ایجاد نابسامانی در نحوه معین قیمت در بازار معاملات مسکن است.

قبل از حذف قیمت ها از استارت آپ های ملکی خریدار با دید باز و به وسیله مقایسه سطح قیمت های پیشنهادی اقدام به انتخاب فایل با قیمت مناسب تر برای خرید می کرد. اما در حال حاضر امکان چنین مقایسه ای برای متقاضیان مسکن از بین رفته است. حتی در بسیاری از موارد قیمت های اعلام شده بر روی این سامانه های مجازی برای فروشنده های مسکن نیز به عنوان مرجع قیمتی مورد استفاده قرار می گرفت و آنها هم سطح قیمت های پیشنهادی خود را متناسب با عرف بازار در نظر می گرفتند.

در چنین شرایطی و در نبود چراغ راهنمای قیمتی، سفته بازان امکان تغییر قیمت در بازه های زمانی کوتاه مدت را به دست می آورند و می توانند نرخ های پیشنهادی خود را به صورت سلیقه ای و در بسیاری از موارد به صورت غیرواقعی معین نمایند. این در حالی است که هم اکنون هم خریدار و هم فروشنده مسکن در بازار عمدتا سفته باز هستند. زمانی که بازار معاملات مسکن کلا در انحصار سفته بازها باشد چانه زنی روی قیمت انجام نشده و واحد با هر قیمتی خرید و فروش می گردد و سپس در فاصله زمانی کمتری با قیمت گزاف تر به فروش می رسد.

جو روانی ناشی از هیجان رشد بی سابقه شاخص در بازار سهام در اردیبهشت را می توان به عنوان پنجمین عامل افزایش قیمت مسکن در این ماه بیان کرد. در اردیبهشت ماه بازدهی بازار سهام معادل 43 درصد بود. در این ماه شاخص کل بورس به کانال یک میلیون واحد وارد شد که یک میلیونی شدن شاخص سهام در واقع یک مرز روانی برای سفته بازان محسوب می شد؛ چراکه سفته بازان معتقد بودند با ورود شاخص به کانال یک میلیون، بازار سهام باز هم امکان مانور و رشد بیشتر را خواهد داشت. این موضوع به نوبه خود منجر به انتقال هیجان سفته بازی به بازار مسکن شد. اتفاقی که در سال 97 و 98 بین بازار مسکن و ارز تجربه شد و قیمت مسکن تحت تاثیر انتظارات روانی و هیجان سفته بازی در بازار به دنبال وقوع شوک ارزی، جهش کرد. هم اکنون در کنار هیجان انتقالی از بازار سکه و ارز به بازار مسکن اثر روانی تحولات بازار سهام نیز در بازار مسکن رصد می گردد. در اردیبهشت ماه همچنین بازدهی بازار سکه و دلار بیش از 14 درصد رقم خورد.

منبع: دنیای اقتصاد